Due Diligence imobiliária

COMPRE SEU IMÓVEL COM SEGURANÇA

A Due Diligence imobiliária é o cuidado tomado por todo comprador de imóvel cauteloso, que não quer correr o risco de perder seu patrimônio no futuro por uma decisão judicial.

Este procedimento pode ser conceituado como o estudo da situação do imóvel e do vendedor, em operações imobiliárias.

O comprador verifica a reputação do alienante visando mitigar os riscos, sempre presentes em operações imobiliárias.

Sua terminologia vem do inglês e a tradução ao português significa “Devida Diligência”.

A principal utilidade da Due Diligence imobiliária é provar a boa-fé do comprador do imóvel, e demonstrar que a operação não teve a intenção de prejudicar credores do vendedor.

Para melhor compreender a questão, é necessário a leitura do artigo 391 do Código Civil Brasileiro, cuja redação merece ser destacada:

Art. 391. Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor.

Significa dizer que o devedor não pode desfazer de seus bens, antes de pagar a quem deve, sob pena da venda ser anulada por fraude, em uma ação judicial proposta pelo credor do vendedor.

Nesses casos, o comprador perde o imóvel adquirido, bem como o valor da transação, já que o vendedor na maioria das vezes encontra-se em estado de insolvência, e seu patrimônio não é suficiente para saldar todas suas dívidas.

Além de dominar o Direito Registral, o advogado especialista em Direito Imobiliário deve ter vasto conhecimento em Direito das Sucessões, e conhecer a fundo todos os regimes de bens previstos no Código Civil Brasileiro, que podem ser adotados pelos nubentes por ocasião do casamento.

Isso porque, é necessário avaliar com cautela se cônjuge do vendedor detém algum direito sobre o imóvel que está sendo negociado, e por isso, vai precisar da assinatura do consorte para realizar a venda, cuja ausência implica nulidade do negócio jurídico.

Além disso, não raras vezes, a operação imobiliária envolve uma série de contratos celebrados por instrumentos particulares (também conhecidos popularmente por contratos de gaveta). Nessa situação, o profissional deve verificar se a operação vai atender ao princípio da continuidade registral, sem o qual, o comprador não consegue registar a aquisição.

Fato é, que sem a efetivação registro imobiliário, o comprador não é considerado dono do imóvel para todos os efeitos de direito, conforme prevê o artigo 1.227 do Código Civil pátrio, in verbis:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

A Due Diligence imobiliária vai muito além da simples pesquisa do imóvel e do vendedor, devendo abranger também o estudo das alienações que antecederam a operação.

Pesquisas realizadas apenas em nome do vendedor, sem observar a consumação do prazo prescricional das obrigações civis em relação às alienações anteriores, é prática relativamente comum no mercado imobiliário. Aliás, é justamente aí que reside o risco do negócio, muitas vezes ignorado por profissionais que não estão familiarizados com o Direito Imobiliário.

Pois, se for cancelado um registro anterior por fraude, será cancelado também todos os registros posteriores da matrícula do imóvel, e por consequência, o último titular da matrícula amargará o enorme prejuízo com a perda do imóvel, e também a perda do valor pago pela compra.

Não há um parâmetro definido em lei quanto à extensão ou profundidade da Due Diligence imobiliária, ou seja, a lei não determina quais certidões devem compor a investigação documental.

Desta forma, a avaliação do risco existente em cada operação é realizada de acordo com o caso concreto, cuja peculiaridade pode ensejar a necessidade de determinada certidão. Podemos exemplificar a compra e venda de um imóvel que envolva um vendedor com mais de 80 anos de idade.

Nessa hipótese, a prática imobiliária recomenda a verificação da certidão negativa de tutela e curatela, já que a pessoa idosa é mais propensa a passar por um processo de interdição, o que cancelaria a venda, no caso de confirmação posterior de interdição do vendedor.

Alguns casos podem recomendar a necessidade de expedição da certidão negativa de indisponibilidade de bens, certidão negativa do INSS da obra, dentre outros documentos.

PERGUNTAS E RESPOSTAS

1 — Quais são as certidões básicas que devem ser pesquisadas na Due Diligence imobiliária?

Em relação aos alienantes e às empresas as quais possuem vínculo:

Consulta ao SPSC / Serasa;
Consulta à Jucesp e Cartórios de Registro Civil de Pessoa Jurídica;
Certidão dos cartórios de protestos da comarca de seu domicílio;
Certidão dos distribuidores estaduais cíveis, fiscais, pedidos de falência e criminais do foro da comarca de seu domicílio;
Certidão dos distribuidores federais cíveis, fiscais e criminais da seção judiciária de seu domicílio;
Certidão conjunta da Receita Federal do Brasil e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;
Certidão conjunta da dívida ativa e da procuradoria do estado de seu domicílio;
Certidão conjunta da dívida ativa e da procuradoria municipal de seu domicílio;
Certidão de ações trabalhistas da região de seu domicílio;
Certidão do banco nacional do devedor trabalhista.

Em relação ao imóvel:

Certidão de propriedade (com negativa de ônus no caso de transcrição);
Certidão negativa de débitos municipais;
Certidão de dados cadastrais;
Certidão de valor venal;
Certidão da taxa do lixo (em casos excepcionais);
Carnê do IPTU do exercício do ano corrente;
Certidão de quitação do condomínio com a última ata de eleição do síndico (no caso de imóvel em condomínio edilício);
Certidão negativa do ITR (para imóvel rural);
Certidão de Autorização para Transferência — CAT (para imóvel enfitêutico).

Obs.: Outros documentos e certidões podem ser exigidos diante do resultado da investigação documental das certidões acima mencionadas.

2 — Fui aconselhado a comprar o imóvel com base na Lei 13.097/2015 (Lei da concentração dos atos na matrícula do imóvel). Então posso dispensar a Due Diligence imobiliária?

A Lei 13.097/2015 conhecida como “Lei da concentração dos atos na matrícula do imóvel” prevê no artigo 54, parágrafo único, a seguinte disposição:

Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005.

A interpretação equivocada deste artigo pode levar à conclusão de que a ausência de gravame registrado na matrícula do imóvel faz presumir a boa-fé do comprador, e a operação se manteria, mesmo havendo processos em curso contra o vendedor. Pensar assim, seria prestigiar aquele que age de má-fé, o que é inadmissível no Direito brasileiro.

A melhor interpretação que se extrai deste artigo é que o “terceiro de boa-fé” a que ele se refere, é justamente o adquirente que realizou a Due Diligence imobiliária; ou seja, a ele, adquierente de boa-fé que tomou a cautela de estudar as certidões, não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula, já que ele foi diligente ao confirmar a inexistência de dívidas do vendedor antes da aquisição.

A propósito, como considerar de boa-fé o adquirente que sequer tomou a cautela de verificar as certidões na comarca do imóvel e do domicílio do vendedor?

É importante destacar que nada mudou com a vigência desta lei. É apenas a confirmação do entendimento dos nossos tribunais, já consolidado na súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, que conta com o seguinte verbete:

O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

ASSIM, VALE DIZER QUE A DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA É O CUIDADO ESSENCIAL QUE DEVE SER TOMADO EM TODAS AS AQUISIÇÕES DE IMÓVEIS, PARA EVITAR O PREJUÍZO COM A PERDA DO IMÓVEL.

3 — Encontrei um processo na certidão do vendedor. Devo desistir da compra?

Não necessariamente. Nessa situação é muito importante uma análise técnica de um advogado, que vai avaliar o grau do risco que o processo representa à operação.

Em linhas gerais, o que deve ser verificado é a diferença entre ativo e o passivo do alienante, ou seja, deve-se comprovar matematicamente que o seu patrimônio é maior que suas dívidas, computando-se nesta conta o valor da dívida que foi constatada no processo.

Em certos casos, pode ser que um simples processo contra o vendedor seja suficiente para afetar a operação. Nessa situação, mais uma vez, entra em cena a atuação do advogado especialista na área, o qual deve elaborar um bom contrato que preveja a maior garantia possível ao comprador.

O contrato é uma ótima ferramenta para viabilizar a realização da compra e venda. Nele, é possível condicionar o pagamento de parte do preço à resolução da pendência, ou à consumação do prazo prescricional da dívida do vendedor; pagar diretamente aos credores do vendedor; além de outras soluções que o caso concreto eventualmente possa oferecer.

Ainda nesse aspecto, eventualmente, o contrato de permuta sem torna pode afastar a fraude, eis que melhora a situação patrimonial do vendedor, e sobra mais dinheiro para ser dividido entre seus credores. Embora não haja previsão na lei, é uma solução encontrada nas decisões judiciais de nossos tribunais.

Desta forma, uma compra e venda que parecia perdida para as duas partes do negócio, acaba sendo feita pela criatividade e expertise do profissional especializado na área.

4 — Realizei a Due Diligence imobiliária. Estou 100% seguro na aquisição do meu imóvel?

Devido à grande extensão territorial, o Brasil possui dezenas de tribunais espalhados por todos os cantos do país; sejam eles da esfera federal, bem como da esfera estadual. Com isso, a investigação da reputação do vendedor em todos os tribunais brasileiros inviabiliza a operação imobiliária, por demandar muito tempo, além do alto custo envolvido em todas as pesquisas.

Diante de tal situação, há a possibilidade do surgimento de um credor do vendedor, cujo alcance da Due Diligence imobiliária não foi suficiente para identificá-lo.

Nesse caso, a justiça tem entendido que a pesquisa no local do imóvel e no domicílio do vendedor é suficiente para provar a boa-fé do comprador, e com isso impedir que o comprador perca o imóvel por fraude.

De toda forma, no Brasil não existe operação imobiliária 100% segura!

Os riscos da compra e venda de imóveis podem ter origem desde a falsificação de documentos, até os vícios ora comentados, tais como fraude contra credores e à execução.

5 — Due Diligence imobiliária: Despesa ou investimento?

Quanto vale o seu patrimônio? A resposta pode parecer simples, pois com uma mera operação matemática, seu patrimônio pode ser quantificado.

Ocorre que não raras as vezes, a compra de um imóvel representa a soma dos esforços de toda a vida de uma pessoa.

Por essa razão, a aquisição da tão sonhada casa própria deve ser feita com alto grau de segurança, para que seu sonho não torne um pesadelo, ao ver seu patrimônio de esvair da noite para o dia, pela inobservância da boa-fé objetiva, princípio jurídico norteador do direito contratual, e padrão de comportamento exigido pelo Direito brasileiro.

Um parecer técnico de um advogado especialista para validação da compra de um imóvel, custa em média, de 2% a 3% sobre o valor da operação, e pode evitar a perda de 100% do imóvel. Tire suas próprias conclusões.

PRESERVE O SEU PATRIMÔNIO: AO ADQUIRIR UM IMÓVEL, CONSULTE SEMPRE UM ADVOGADO ESPECIALISTA EM DIREITO IMOBILIÁRIO.

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