Due Dili­gen­ce imo­bi­liá­ria

VOL­TA DOS PRA­ZOS PRO­CES­SU­AIS
30 de abril de 2020
Escri­tu­ra Digi­tal
14 de julho de 2020

COM­PRE SEU IMÓ­VEL COM SEGU­RAN­ÇA

A Due Dili­gen­ce imo­bi­liá­ria é o cui­da­do toma­do por todo com­pra­dor de imó­vel cau­te­lo­so, que não quer cor­rer o ris­co de per­der seu patrimô­nio no futu­ro por uma deci­são judi­ci­al.

Este pro­ce­di­men­to pode ser con­cei­tu­a­do como o estu­do da situ­a­ção do imó­vel e do ven­de­dor, em ope­ra­ções imo­bi­liá­ri­as.

O com­pra­dor veri­fi­ca a repu­ta­ção do ali­e­nan­te  visan­do miti­gar os ris­cos, sem­pre pre­sen­tes em ope­ra­ções imo­bi­liá­ri­as.

Sua ter­mi­no­lo­gia vem do inglês e a tra­du­ção ao por­tu­guês sig­ni­fi­ca “Devi­da Dili­gên­cia”.

A prin­ci­pal uti­li­da­de da Due Dili­gen­ce imo­bi­liá­ria é pro­var a boa-fé do com­pra­dor do imó­vel, e demons­trar que a ope­ra­ção não teve a inten­ção de pre­ju­di­car cre­do­res do ven­de­dor.

Para melhor com­pre­en­der a ques­tão, é neces­sá­rio a lei­tu­ra  do arti­go 391 do Códi­go Civil Bra­si­lei­ro, cuja reda­ção mere­ce ser des­ta­ca­da:

Art. 391. Pelo ina­dim­ple­men­to das obri­ga­ções res­pon­dem todos os bens do deve­dor.

Sig­ni­fi­ca dizer que o deve­dor não pode des­fa­zer de seus bens, antes de pagar a quem deve, sob pena da ven­da ser anu­la­da por frau­de, em uma ação judi­ci­al pro­pos­ta pelo cre­dor do ven­de­dor.

Nes­ses casos, o com­pra­dor per­de o imó­vel adqui­ri­do, bem como o valor da tran­sa­ção, já que o ven­de­dor na mai­o­ria das vezes encon­tra-se em esta­do de insol­vên­cia, e seu patrimô­nio não é sufi­ci­en­te para sal­dar todas suas dívi­das.

Além de domi­nar o Direi­to Regis­tral, o advo­ga­do espe­ci­a­lis­ta em Direi­to Imo­bi­liá­rio deve ter vas­to conhe­ci­men­to em Direi­to das Suces­sões, e conhe­cer a fun­do todos os regi­mes de bens pre­vis­tos no Códi­go Civil Bra­si­lei­ro, que podem ser ado­ta­dos pelos nuben­tes por oca­sião do casa­men­to.

Isso por­que, é neces­sá­rio ava­li­ar com cau­te­la se côn­ju­ge do ven­de­dor detém algum direi­to sobre o imó­vel que está sen­do nego­ci­a­do, e por isso, vai pre­ci­sar da assi­na­tu­ra do con­sor­te para rea­li­zar a ven­da, cuja ausên­cia impli­ca nuli­da­de do negó­cio jurí­di­co.

Além dis­so, não raras vezes, a ope­ra­ção imo­bi­liá­ria envol­ve uma série de con­tra­tos cele­bra­dos por ins­tru­men­tos par­ti­cu­la­res (tam­bém conhe­ci­dos popu­lar­men­te por con­tra­tos de gave­ta). Nes­sa situ­a­ção, o pro­fis­si­o­nal deve veri­fi­car se a ope­ra­ção vai aten­der ao prin­cí­pio da con­ti­nui­da­de regis­tral, sem o qual, o com­pra­dor não con­se­gue regis­tar a aqui­si­ção.

Fato é, que sem a efe­ti­va­ção regis­tro imo­bi­liá­rio, o com­pra­dor não é con­si­de­ra­do dono do imó­vel para todos os efei­tos de direi­to, con­for­me pre­vê o arti­go 1.227 do Códi­go Civil pátrio, in ver­bis:

Art. 1.227. Os direi­tos reais sobre imó­veis cons­ti­tuí­dos, ou trans­mi­ti­dos por atos entre vivos, só se adqui­rem com o regis­tro no Car­tó­rio de Regis­tro de Imó­veis dos refe­ri­dos títu­los (arts. 1.245 a 1.247), sal­vo os casos expres­sos nes­te Códi­go.

A Due Dili­gen­ce imo­bi­liá­ria vai mui­to além da sim­ples pes­qui­sa do imó­vel e do ven­de­dor, deven­do abran­ger tam­bém o estu­do das ali­e­na­ções que ante­ce­de­ram a ope­ra­ção.

Pes­qui­sas rea­li­za­das ape­nas em nome do ven­de­dor, sem obser­var a con­su­ma­ção do pra­zo pres­cri­ci­o­nal das obri­ga­ções civis em rela­ção às ali­e­na­ções ante­ri­o­res, é prá­ti­ca rela­ti­va­men­te comum no mer­ca­do imo­bi­liá­rio. Aliás, é jus­ta­men­te aí que resi­de o ris­co do negó­cio, mui­tas vezes igno­ra­do por pro­fis­si­o­nais que não estão fami­li­a­ri­za­dos com o Direi­to Imo­bi­liá­rio.

Pois, se for can­ce­la­do um regis­tro ante­ri­or por frau­de, será can­ce­la­do tam­bém todos os regis­tros pos­te­ri­o­res da matrí­cu­la do imó­vel, e por con­sequên­cia, o últi­mo titu­lar da matrí­cu­la amar­ga­rá o enor­me pre­juí­zo com a per­da do imó­vel, e tam­bém a per­da do valor pago pela com­pra.

Não há um parâ­me­tro defi­ni­do em lei quan­to à exten­são ou pro­fun­di­da­de da Due Dili­gen­ce imo­bi­liá­ria, ou seja, a lei não deter­mi­na quais cer­ti­dões devem com­por a inves­ti­ga­ção docu­men­tal.

Des­ta for­ma, a ava­li­a­ção do ris­co exis­ten­te em cada ope­ra­ção é rea­li­za­da de acor­do com o caso con­cre­to, cuja pecu­li­a­ri­da­de pode ense­jar a neces­si­da­de de deter­mi­na­da cer­ti­dão. Pode­mos exem­pli­fi­car a com­pra e ven­da de um imó­vel que envol­va um ven­de­dor com mais de 80 anos de ida­de.

Nes­sa hipó­te­se, a prá­ti­ca imo­bi­liá­ria reco­men­da a veri­fi­ca­ção da cer­ti­dão nega­ti­va de tute­la e cura­te­la, já que a pes­soa ido­sa é mais pro­pen­sa a pas­sar por um pro­ces­so de inter­di­ção, o que can­ce­la­ria a ven­da, no caso de con­fir­ma­ção pos­te­ri­or de inter­di­ção do ven­de­dor.

Alguns casos podem reco­men­dar a neces­si­da­de de expe­di­ção da cer­ti­dão nega­ti­va de indis­po­ni­bi­li­da­de de bens, cer­ti­dão nega­ti­va do INSS da obra, den­tre outros docu­men­tos.

 

PER­GUN­TAS E RES­POS­TAS

 

1 — Quais são as cer­ti­dões bási­cas que devem ser pes­qui­sa­das na Due Dili­gen­ce imo­bi­liá­ria?

Em rela­ção aos ali­e­nan­tes e às empre­sas as quais pos­su­em vín­cu­lo:

  • Con­sul­ta ao SPSC / Sera­sa;
  • Con­sul­ta à Jucesp e Car­tó­ri­os de Regis­tro Civil de Pes­soa Jurí­di­ca;
  • Cer­ti­dão dos car­tó­ri­os de pro­tes­tos da comar­ca de seu domi­cí­lio;
  • Cer­ti­dão dos dis­tri­bui­do­res esta­du­ais cíveis, fis­cais, pedi­dos de falên­cia e cri­mi­nais do foro da comar­ca de seu domi­cí­lio;
  • Cer­ti­dão dos dis­tri­bui­do­res fede­rais cíveis, fis­cais e cri­mi­nais da seção judi­ciá­ria de seu domi­cí­lio;
  • Cer­ti­dão con­jun­ta da Recei­ta Fede­ral do Bra­sil e Pro­cu­ra­do­ria Geral da Fazen­da Naci­o­nal;
  • Cer­ti­dão con­jun­ta da dívi­da ati­va e da pro­cu­ra­do­ria do esta­do de seu domi­cí­lio;
  • Cer­ti­dão con­jun­ta da dívi­da ati­va e da pro­cu­ra­do­ria muni­ci­pal de seu domi­cí­lio;
  • Cer­ti­dão de ações tra­ba­lhis­tas da região de seu domi­cí­lio;
  • Cer­ti­dão do ban­co naci­o­nal do deve­dor tra­ba­lhis­ta.

Em rela­ção ao imó­vel:

  • Cer­ti­dão de pro­pri­e­da­de (com nega­ti­va de ônus no caso de trans­cri­ção);
  • Cer­ti­dão nega­ti­va de débi­tos muni­ci­pais;
  • Cer­ti­dão de dados cadas­trais;
  • Cer­ti­dão de valor venal;
  • Cer­ti­dão da taxa do lixo (em casos excep­ci­o­nais);
  • Car­nê do IPTU do exer­cí­cio do ano cor­ren­te;
  • Cer­ti­dão de qui­ta­ção do con­do­mí­nio com a últi­ma ata de elei­ção do sín­di­co (no caso de imó­vel em con­do­mí­nio edi­lí­cio);
  • Cer­ti­dão nega­ti­va do ITR (para imó­vel rural);
  • Cer­ti­dão de Auto­ri­za­ção para Trans­fe­rên­cia — CAT (para imó­vel enfi­têu­ti­co).

Obs.: Outros docu­men­tos e cer­ti­dões podem ser exi­gi­dos dian­te do resul­ta­do da inves­ti­ga­ção docu­men­tal das cer­ti­dões aci­ma men­ci­o­na­das.

 

2 — Fui acon­se­lha­do a com­prar o imó­vel com base na Lei 13.097/2015 (Lei da con­cen­tra­ção dos atos na matrí­cu­la do imó­vel). Então pos­so dis­pen­sar a Due Dili­gen­ce imo­bi­liá­ria?

A Lei 13.097/2015 conhe­ci­da como “Lei da con­cen­tra­ção dos atos na matrí­cu­la do imó­vel” pre­vê no arti­go 54, pará­gra­fo úni­co, a seguin­te dis­po­si­ção:

Não pode­rão ser opos­tas situ­a­ções jurí­di­cas não cons­tan­tes da matrí­cu­la no Regis­tro de Imó­veis, inclu­si­ve para fins de evic­ção, ao ter­cei­ro de boa-fé que adqui­rir ou rece­ber em garan­tia direi­tos reais sobre o imó­vel, res­sal­va­dos o dis­pos­to nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de feve­rei­ro de 2005.

A inter­pre­ta­ção equi­vo­ca­da des­te arti­go pode levar à con­clu­são de que a ausên­cia de gra­va­me regis­tra­do na matrí­cu­la do imó­vel faz pre­su­mir a boa-fé do com­pra­dor, e a ope­ra­ção se man­te­ria, mes­mo haven­do pro­ces­sos em cur­so con­tra o ven­de­dor. Pen­sar assim, seria pres­ti­gi­ar aque­le que age de má-fé, o que é inad­mis­sí­vel no Direi­to bra­si­lei­ro.

A melhor inter­pre­ta­ção que se extrai des­te arti­go é que o “ter­cei­ro de boa-fé” a que ele se refe­re, é jus­ta­men­te o adqui­ren­te que rea­li­zou a Due Dili­gen­ce imo­bi­liá­ria; ou seja, a ele, adqui­e­ren­te de boa-fé que tomou a cau­te­la de estu­dar as cer­ti­dões, não pode­rão ser opos­tas situ­a­ções jurí­di­cas não cons­tan­tes da matrí­cu­la, já que ele foi dili­gen­te ao con­fir­mar a ine­xis­tên­cia de dívi­das do ven­de­dor antes da aqui­si­ção.

A pro­pó­si­to, como con­si­de­rar de boa-fé o adqui­ren­te que sequer tomou a cau­te­la de veri­fi­car as cer­ti­dões na comar­ca do imó­vel e do domi­cí­lio do ven­de­dor?

É impor­tan­te des­ta­car que nada mudou com a vigên­cia des­ta lei. É ape­nas a con­fir­ma­ção do enten­di­men­to dos nos­sos tri­bu­nais, já con­so­li­da­do na súmu­la 375 do Supe­ri­or Tri­bu­nal de Jus­ti­ça, que con­ta com o seguin­te ver­be­te:

O reco­nhe­ci­men­to da frau­de à exe­cu­ção depen­de do regis­tro da penho­ra do bem ali­e­na­do ou da pro­va de má-fé do ter­cei­ro adqui­ren­te.

ASSIM, VALE DIZER QUE A DUE DILI­GEN­CE IMO­BI­LIÁ­RIA É O CUI­DA­DO ESSEN­CI­AL QUE DEVE SER TOMA­DO EM TODAS AS AQUI­SI­ÇÕES DE IMÓ­VEIS, PARA EVI­TAR O PRE­JUÍ­ZO COM A PER­DA DO IMÓ­VEL.

 

3 — Encon­trei um pro­ces­so na cer­ti­dão do ven­de­dor. Devo desis­tir da com­pra?

Não neces­sa­ri­a­men­te. Nes­sa situ­a­ção é mui­to impor­tan­te uma aná­li­se téc­ni­ca de um advo­ga­do, que vai ava­li­ar o grau do ris­co que o pro­ces­so repre­sen­ta à ope­ra­ção.

Em linhas gerais, o que deve ser veri­fi­ca­do é a dife­ren­ça entre ati­vo e o pas­si­vo do ali­e­nan­te, ou seja, deve-se com­pro­var mate­ma­ti­ca­men­te que o seu patrimô­nio é mai­or que suas dívi­das, com­pu­tan­do-se nes­ta con­ta o valor da dívi­da que foi cons­ta­ta­da no pro­ces­so.

Em cer­tos casos, pode ser que um sim­ples pro­ces­so con­tra o ven­de­dor seja sufi­ci­en­te para afe­tar a ope­ra­ção. Nes­sa situ­a­ção, mais uma vez, entra em cena a atu­a­ção do advo­ga­do espe­ci­a­lis­ta na área, o qual deve ela­bo­rar um bom con­tra­to que pre­ve­ja a mai­or garan­tia pos­sí­vel ao com­pra­dor.

O con­tra­to é uma óti­ma fer­ra­men­ta para via­bi­li­zar a rea­li­za­ção da com­pra e ven­da. Nele, é pos­sí­vel con­di­ci­o­nar o paga­men­to de par­te do pre­ço à reso­lu­ção da pen­dên­cia, ou à con­su­ma­ção do pra­zo pres­cri­ci­o­nal da dívi­da do ven­de­dor; pagar dire­ta­men­te aos cre­do­res do ven­de­dor; além de outras solu­ções que o caso con­cre­to even­tu­al­men­te pos­sa ofe­re­cer.

Ain­da nes­se aspec­to, even­tu­al­men­te, o con­tra­to de per­mu­ta sem tor­na pode afas­tar a frau­de, eis que melho­ra a situ­a­ção patri­mo­ni­al do ven­de­dor, e sobra mais dinhei­ro para ser divi­di­do entre seus cre­do­res. Embo­ra não haja pre­vi­são na lei, é uma solu­ção encon­tra­da nas deci­sões judi­ci­ais de nos­sos tri­bu­nais.

Des­ta for­ma, uma com­pra e ven­da que pare­cia per­di­da para as duas par­tes do negó­cio, aca­ba sen­do fei­ta pela cri­a­ti­vi­da­de e exper­ti­se do pro­fis­si­o­nal espe­ci­a­li­za­do na área.

 

4 — Rea­li­zei a Due Dili­gen­ce imo­bi­liá­ria. Estou 100% segu­ro na aqui­si­ção do meu imó­vel?

Devi­do à gran­de exten­são ter­ri­to­ri­al, o Bra­sil pos­sui deze­nas de tri­bu­nais espa­lha­dos por todos os can­tos do país; sejam eles da esfe­ra fede­ral, bem como da esfe­ra esta­du­al. Com isso, a inves­ti­ga­ção da repu­ta­ção do ven­de­dor em todos os tri­bu­nais bra­si­lei­ros invi­a­bi­li­za a ope­ra­ção imo­bi­liá­ria, por deman­dar mui­to tem­po, além do alto cus­to envol­vi­do em todas as pes­qui­sas.

Dian­te de tal situ­a­ção, há a pos­si­bi­li­da­de do sur­gi­men­to de um cre­dor do ven­de­dor, cujo alcan­ce da Due Dili­gen­ce imo­bi­liá­ria não foi sufi­ci­en­te para iden­ti­fi­cá-lo.

Nes­se caso, a jus­ti­ça tem enten­di­do que a pes­qui­sa no local do imó­vel e no domi­cí­lio do ven­de­dor é sufi­ci­en­te para pro­var a boa-fé do com­pra­dor, e com isso impe­dir que o com­pra­dor per­ca o imó­vel por frau­de.

De toda for­ma, no Bra­sil não exis­te ope­ra­ção imo­bi­liá­ria 100% segu­ra!

Os ris­cos da com­pra e ven­da de imó­veis podem ter ori­gem des­de a fal­si­fi­ca­ção de docu­men­tos, até os víci­os ora comen­ta­dos, tais como frau­de con­tra cre­do­res e à exe­cu­ção.

 

5 — Due Dili­gen­ce imo­bi­liá­ria: Des­pe­sa ou inves­ti­men­to?

Quan­to vale o seu patrimô­nio? A res­pos­ta pode pare­cer sim­ples, pois com uma mera ope­ra­ção mate­má­ti­ca, seu patrimô­nio pode ser quan­ti­fi­ca­do.

Ocor­re que não raras as vezes, a com­pra de um imó­vel repre­sen­ta a soma dos esfor­ços de toda a vida de uma pes­soa.

Por essa razão, a aqui­si­ção da tão sonha­da casa pró­pria deve ser fei­ta com alto grau de segu­ran­ça, para que seu sonho não tor­ne um pesa­de­lo, ao ver seu patrimô­nio de esvair da noi­te para o dia, pela inob­ser­vân­cia da boa-fé obje­ti­va, prin­cí­pio jurí­di­co nor­te­a­dor do direi­to con­tra­tu­al, e padrão de com­por­ta­men­to exi­gi­do pelo Direi­to bra­si­lei­ro.

Um pare­cer téc­ni­co de um advo­ga­do espe­ci­a­lis­ta para vali­da­ção da com­pra de um imó­vel, cus­ta em média, de 2% a 3% sobre o valor da ope­ra­ção, e pode evi­tar a per­da de 100% do imó­vel. Tire suas pró­pri­as con­clu­sões.

PRE­SER­VE O SEU PATRIMÔ­NIO: AO ADQUI­RIR UM IMÓ­VEL, CON­SUL­TE SEM­PRE UM ADVO­GA­DO ESPE­CI­A­LIS­TA EM DIREI­TO IMO­BI­LIÁ­RIO.